Aandeel Xior

Xior, een GVV voor studentenvastgoed, breidt zijn activiteiten uit naar Polen. Volgens de universele regels van beleggen dienen we onze portefeuille zoveel mogelijk te spreiden en diversifiëren, maar vastgoed staat bekend als een zeer kapitaalintensieve en illiquide investering. Hier komen o.a. de Belgische Gereglementeerde Vastgoed Vennootschap (GVVs) of zijn Amerikaanse tegenhanger Real Estate Investment Trust (REITs) op het toneel. Deze publieke vastgoedvenootschappen vormen de brug naar toegankelijkere vastgoedinvesteringen. Ook het aandeel Xior kan beleggers een toegankelijke vastgoedinvestering bieden.

Het aandeel Xior zat al langere tijd in een dalende trend, maar lijkt na de aankondiging van de expansie naar Polen uitgebroken te zijn. In dit artikel bespreken we wat een GGV is en wat de activiteiten van Xior zijn. Daarnaast werpen we een fundamentele en technische blik op het aandeel Xior.

Bedrijfsactiviteiten Xior

Xior is een Belgische GVV met een specialisatie in studentenhuisvesting. Variërende van kamers met gemeenschappelijke voorzieningen tot volledig uitgeruste studio’s. Hierdoor kan het bedrijf een grotere diversiteit aan huurders aantrekken. Het maakt gebruik van volgende formules:

Xior panden zijn gelegen in een comfortabele omgeving, om aan de behoeften van de hedendaagse student te voldoen. Meestal dicht bij de universiteiten en op loopafstand van het stadscentrum. Kwaliteit en veiligheid zijn waarden die het bedrijf hoog in het vaandel draagt. Het bedrijf wil zich onderscheiden van andere studentenhuisvestingen met extra faciliteiten waaronder fietsenstallingen, een goede internetverbinding, ontspanning zoals TV- en recreatieruimtes, verkoopautomaten, wasmachines en meer.

Wat is een GVV?

Een Gereglementeerde Vastgoed Vennootschap is een juridisch statuut voor Belgische vastgoedvennootschappen. Dit statuut wordt wettelijk geregeld en wordt toegekend door de FSMA. De GVV moet aan een aantal strenge voorwaarden voldoen om het statuut te verkrijgen. Zo mag de schuldgraad niet meer dan 65% bedragen tegenover het totaal actief en mag maximaal 20% van het vermogen blootgesteld zijn aan een enkel vastgoedcomplex. Tenslotte is de belangrijkste wetmatigheid dat de vennootschap verplicht is 80% van zijn cashresultaat uit te keren aan de aandeelhouders als dividend.

Voordelen van een GVV

Als belegger kunt u niet alleen met de nodige liquiditeit en beperkt kapitaal in de huizenmarkt investeren, u kunt ook in logistiek vastgoed, winkelcentra, appartementen, hotels en natuurlijk ook studentenkamers investeren. Zo kunnen particuliere beleggers gediversifieerde vastgoedportefeuilles uitbouwen.

Vastgoed kan als tegengif gebruikt worden tegen inflatie. Zo biedt de GVV een bescherming tegen inflatie omwille van de indexatie van de huurgelden. Ook de vastgoedprijzen stijgen mee, maar de aantrekkelijkheid van het dividend kan onder druk komen te staan na een stijging van de langetermijnrente. Ook is er een zekere positieve correlatie met het algemene beurssentiment en andere aandelen.

Studentenkamers maken 92% uit van hun vastgoedportefeuille. De overige 7% bestaat uit kantoren die later zullen worden geconverteerd naar studentenkamers en 1% parking. Het bedrijf is actief in vijf landen: Nederland, België, Spanje, Portugal en binnenkort zal het ook de Poolse markt betreden. Xior ambieert zo de marktleider in pan-Europese studentenvastgoed te worden.

De markt van studentenhuisvesting

Deze markt is de laatste jaren enorm toegenomen in belang. De vraag naar studentenkamers is door diverse trends enorm gestegen. Internationale mobiliteit, buitenlandse programma’s, erasmus budgetten en de democratisering van onderwijs komen Xior allemaal ten goede. Ook tijdens corona heeft het bedrijf niet of amper geleden, integendeel. De retentiegraad en bezettingsgraad is sterk toegenomen omwille van studenten die hun verloren jaar(en) willen inhalen en blijven studeren. Voor de coronapandemie zagen we de gemiddelde looptijd van een studietraject al toenemen, deze trend werd alleen maar versterkt. De studenten hebben behoefte aan kwalitatieve huisvesting, waar in veel steden nog een groot tekort aan is.

Internationale studenten en young professionals hebben andere behoeften in tegenstelling tot binnenlandse studenten. Zij zijn meestal opzoek naar zelfstandige gemeubileerde kamers/studio’s en een kortere verblijfsduur. Ook hier heeft Xior een antwoord op met concepten als “Roxi” of “Arc”, dit zijn co-living kamers met extra diensten voor masterstudenten en young professionals.

Spanje en Portugal zijn twee markten met een aanzienlijke groei in het aantal studenten. Betaalbaar onderwijs, een rijke geschiedenis en cultuur en een warm klimaat trekt veel studenten aan, vooral Latijns Amerikaanse studenten. Beide landen kennen een grote studentenpopulatie van zowel nationale als internationale studenten. Het aantal verblijven is vaak onvoldoende en verouderd. Ondanks dat de investeringen sterk zijn toegenomen, wordt verwacht dat de vraag het aanbod zal blijven overtreffen de komende jaren.

Het bedrijf kondigde op 21 februari ook aan dat het zal uitbreiden naar Polen. Xior mikt op minimaal 2500 kamers en het eerste project werd opgezet in Warschau met 500 kamers. Met meer dan 1,2 miljoen studenten is het land volop in ontwikkeling. Opnieuw zegt het bedrijf dat de markt is gekenmerkt door een structureel tekort aan kwalitatieve huisvesting. We zien een sterk groeipotentieel en hogere rendementen, wat het aandeel Xior uiteraard potentieel ten goede kan komen.

Cijfers van het aandeel Xior

Xior heeft momenteel 162 gebouwen met 13.755 kamers en een portefeuille waardering van € 1,97 miljard (zonder lopende projecten). Het bedrijf heeft een significante groei gekend sinds de IPO van het aandeel Xior in 2015, toen er slechts 2035 kamers in bezit waren en het een portefeuille van € 200 miljoen bezat. Met de nog te ontwikkelen kamers meegerekend heeft het bedrijf een portefeuille van meer dan 20.000 kamers. In 2021 zag het zijn huurinkomsten met 37% toenemen tot 79,6 miljoen euro. Ook de portefeuille steeg met 26,4% in waarde.

Het bedrijf wil in 2022 een groei van 11% en voor 2023 een groei van 10% naar € 2,20 per aandeel Xior realiseren. Daarnaast geeft Xior ook aan dat de nutsvoorzieningen beschermd zijn tegen inflatie. Het bedrijf kan bij 13 financiële instellingen lenen tegen een gemiddelde rentevoet van 1,64%. Een stijging van de langetermijnrente vormt dus wel een risico. De waardering is voor een Belgische GVV met een koers/winst verhouding van ongeveer 15 aan de hoge kant, maar zolang de winst per aandeel blijft groeien aan het vooropgestelde groeivoet is dit rechtvaardig.

Technische analyse van het aandeel Xior

De koers van het aandeel Xior reageerde goed op de uitbreiding naar Polen. Sinds augustus 2021 zat het aandeel in een dalende trend, maar we zien een uitbraak uit het neerwaartse kanaal. De uitbraak van het aandeel Xior kan de aanzet geven voor een verdere stijging. Het aandeel lijkt rond € 51 euro tegen wat weerstand aan te lopen, maar bij een doorbrak is er ruimte voor herstel richting € 53. Daarboven kan een stijging richting € 57 zelfs mogelijk worden.

Conclusie

Het bedrijf is zeer sterk in het vinden van goed renderende projecten die vaak de marktrendementen kloppen. De indexeringen van huurgeld geeft het bedrijf veel prijs zettende macht, zo zal het ook in tijden van hoge inflatie zijn winst niet zien verwateren. Een verhoging van de langetermijnrente kan echter wel een gevaar zijn voor de financiële kost van het bedrijf.

Beleggen in het aandeel Xior via LYNX

LYNX geeft u de mogelijkheid om zelf in aandelen van bijna ieder beursgenoteerd bedrijf ter wereld te beleggen, dus ook in het aandeel Xior. U heeft toegang tot ruim 130 beurzen in meer dan 30 landen. Bekijk het aanbod: