Beleggen in Belgisch vastgoed via GVV’s 

Geschatte leestijd: 12 minutes

Er wordt altijd gezegd dat Belgen geboren worden met een baksteen in hun maag. Belgen zijn er immers meer dan andere nationaliteiten op gesteld om een eigen woning te bezitten. Volgens cijfers van de Europese Centrale Bank wonen 7 op 10 Belgische gezinnen in een eigen woning. Dit ligt hoger dan in de hele eurozone, waar de verhouding op 6 op 10 ligt.  

In het verleden was het enkel mogelijk om in vastgoed te beleggen door fysiek vastgoed zoals een huis of een appartement te kopen. Nu is het echter ook mogelijk om via vastgoedvennootschappen aandeelhouder te worden van een bedrijf dat actief is in vastgoed. 

In België is hiervoor een speciaal vehikel in het leven geroepen, namelijk de gereglementeerde vastgoedvennootschap of GVV. In dit artikel leggen we uit wat een GVV  is en bekijken we de mogelijkheden om hierin te beleggen. 

Prestaties vastgoed 

Vooraleer we dieper ingaan op de wereld van GVV’s, werpen we eerst een blik op de prestaties van vastgoed als beleggingsinstrument in het algemeen.  

Vastgoed is onder Belgen één van de meest populaire investeringen. Meer dan 70% van de gezinnen bezit een eigen huis. De aankoop van een woning is dan ook de grootste en belangrijkste investering die een gezin doet. De eigen woning is vaak verantwoordelijk voor het grootste deel van het vermogen van een gezin.  

Wanneer we echter spreken over investeren in vastgoed, hebben we het eerder over het kopen en/of verbouwen van huizen of appartementen om deze dan verder te verhuren of opnieuw te verkopen. Als een belegger op deze manier wil investeren in vastgoed kan deze op 2 manieren inkomsten genereren.   

Ten eerste kan het gekochte goed in de loop der jaren stijgen in waarde. Hoewel dit geen zekerheid is, laten de prijzen van onroerende goederen op lange termijn wel een stijgende trend zien. Tussen 2011 en 2021 bedroeg de jaarlijkse stijging van een appartement in Brussel volgens Stabel bijvoorbeeld 2,6%.  

Hiernaast kunnen verhuurders van woningen of appartementen nog genieten van huurinkomsten.  Over het algemeen wordt beschouwd dat het gemiddelde bruto huurrendement van een woning tussen de 3% en de 4% ligt.  

Belangrijk is om van dit bruto-rendement nog de kosten af te trekken om zo het nettorendement te bekomen. Bij onroerende goederen kunnen deze kosten vaak hoog oplopen. Denk aan notariskosten en renovaties die verhuurders na enkele jaren moeten uitvoeren. Ook moeten huizen steeds duurzamer worden wat ervoor kan zorgen dat huiseigenaren in de toekomst voor grotere investeringen komen te staan.  

Het is hiernaast ook mogelijk dat een woning enkele maanden niet verhuurd wordt. Deze leegstand heeft wederom een impact op de huuropbrengsten.  

Wat is een GVV? 

Omdat er enorm veel zaken komen kijken bij het verhuren van een woning, gaan beleggers op zoek naar andere manieren om in te spelen op wijzigingen in de vastgoedmarkt. Een van de meest populaire manieren om een blootstelling te krijgen aan de vastgoedmarkt is door middel van gereglementeerde vastgoedvennootschappen, afgekort GVV’s.  

Een GVV is een Belgisch investeringsinstrument voor het verwerven, beheren en ontwikkelen van vastgoed. De GVV-structuur werd in 2014 ingevoerd als opvolger van de Belgische vastgoedbeleggingsvennootschappen (Bevaks). Echter kunnen ook buitenlandse beleggers aandelen van een GVV kopen, net op dezelfde manier als wanneer zij aandelen van andere bedrijven zouden kopen.  

Criteria GVV 

GVV’s betalen geen vennootschapsbelasting als ze aan een aantal regels voldoen. Niet elk bedrijf dat in de vastgoedsector actief is, mag zich dan zomaar het label van GVV opkleven. Een GVV opereert immers onder strikte wettelijke voorwaarden die zijn vastgelegd door de Belgische overheid en wordt gecontroleerd door de Autoriteit voor Financiële Diensten en Markten (FSMA). Het statuut van GVV is vergelijkbaar met een Nederlandse fiscale beleggingsinstelling (FBI).  

Zo moet een GVV onder andere minstens 80% van de winsten uitkeren aan haar aandeelhouders in de vorm van dividenden. Hierdoor zijn GVV’s de keuze bij uitstek voor beleggers die willen genieten van een relatief stabiele inkomstenstroom.  

Hiernaast worden GVV’s door de wet beperkt in hun financieringsmogelijkheden. Een GVV mag maximaal een schuldgraad hebben van 65%. Dit wil zeggen dat ze maximaal 65% van hun activa mogen financieren met vreemd vermogen. Hierdoor worden GVV’s niet overmatig afhankelijk van schuldfinanciering. In de praktijk proberen de meeste GVV’s ruim onder deze drempel te blijven. 

Ook mogen GVV’s maximaal 20% van zijn inkomsten van één huurder ontvangen, om het risico beter te spreiden.  

Voordelen van beleggen in een GVV 

Een groot voordeel van beleggen in GVV’s is het feit dat ze wettelijk minstens 80% van hun winsten moeten uitkeren aan hun aandeelhouders in de vorm van dividenden. Voor beleggers die willen profiteren van een stabiele inkomstenstroom, kunnen GVV’s mogelijk een interessante keuze zijn.  

Daarnaast biedt beleggen in GVV’s toegang tot een gediversifieerde vastgoedportefeuille zonder dat men direct eigendom hoeft te verwerven of vastgoedbeheer hoeft te verrichten. Beleggers kunnen kiezen uit GVV’s die elk een eigen expertise hebben zoals residentieel vastgoed, kantoren of winkels. 

GVV’s worden streng gereguleerd door de Belgische overheid en de FSMA wat bijdraagt aan transparantie en bescherming van de belegger. De beperking van de schuldgraad tot 65% van de activa vermindert het financiële risico, waardoor de vennootschappen veerkrachtiger zijn in economische neergang. 

Risico’s van beleggen in een GVV 

Hoewel GVV’s een interessante manier kunnen zijn om blootstelling te krijgen aan de vastgoedmarkt, gaat beleggen hierin ook gepaard met risico’s. 

Omdat GVV’s op de beurs noteren, zijn ook zij onderworpen aan de grillen van de markten. Door de hogere schuldgraad zijn GVV’s hiernaast extra gevoelig voor renteschommelingen. Een stijgende rente kan de financieringskosten verhogen en de waarde van vastgoed verlagen, wat de winstgevendheid en dividenduitkeringen van een GVV kan aantasten. GVV’s zaten de afgelopen jaren dan ook in de hoek waar de klappen vielen, toen centrale banken wereldwijd begonnen met het verhogen van de rente.  

Een ander risico is de afhankelijkheid van huurinkomsten. Veranderingen in de vraag naar huurvastgoed, zoals leegstand of economische recessies, kunnen de inkomsten van een GVV negatief beïnvloeden. 

Ten slotte is er nog het sectorrisico. GVV’s die sterk gefocust zijn op één type vastgoed, zoals kantoren of winkels, kunnen extra kwetsbaar zijn voor sectorspecifieke schokken, zoals veranderingen in werkpatronen of consumentenvoorkeuren. 

Voorbeelden van GVV’s: 

Hieronder delen we een lijst van 5 Belgische vastgoedfondsen die als een gereglementeerde vastgoedvennootschap geregistreerd staan. In een ander artikel gaan we uitgebreider in op deze fondsen. 

Belasting over dividendinkomsten 

Belgische inwoners betalen over het dividend dat zij ontvangen van een Belgische GVV een standaardtarief van 30% roerende voorheffing. Dit percentage wordt direct ingehouden op het dividend voordat het aan de belegger wordt uitgekeerd. In tegenstelling tot Nederlanders die kunnen profiteren van een belastingverdrag, kunnen Belgische beleggers deze roerende voorheffing niet verrekenen of terugvorderen, waardoor de 30% effectief hun volledige belastingdruk op het dividend is. 

Als Nederlandse belegger in een Belgische GVV (Gereglementeerde Vastgoedvennootschap) betaal je over het ontvangen dividend zowel Belgische als Nederlandse belasting. Hieronder volgt een overzicht van hoe dit werkt: 

Beleggen in GVV’s via LYNX  

LYNX geeft u de mogelijkheid om zelf in aandelen van bijna ieder beursgenoteerd bedrijf ter wereld te beleggen, dus ook in GVV’s. U heeft toegang tot meer dan 150 beurzen in 33 landen. Bekijk het aanbod: 

Gebruikte bronnen:

https://statbel.fgov.be/nl/themas/bouwen-wonen/vastgoedprijzen

https://www.nobels.be/nl/faq/hoeveel-rendement-haal-je-vandaag-uit-een-huurwoning/#:~:text=Eigenaars%20die%20een%20woning%20verhuren,83%20en%202%2C75%20procent